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平台型园区运营商:规模与标准,创意园区新方向?

作者:创意之邦 来源:创意之邦



平台基于规模,园区规模化发展,得益于近十年上海城市更新和创意产业的推动:其一, 基于2010年前创意园区的成功积累,新改造空间喷涌而出;其二,城市更新推动了新物业空间的需求;其三,政策机制持续加码,尤其是“十二五”创意产业发展规划和2017年“文创50条”。

市场和产业的双重推动下,规模化发展的运营商逐渐形成平台,构建出一套标准化的产品体系,走上创意产业与资本联姻的道路。


跨城市、跨区域的规模化连锁化发展


当前两种类型园区运营商,虽同时起步于2005年前后,对于规模化发展有两种不同理念: 

一部分精耕上海本土,甚至扎根中心城区不出外环;对于上海的项目需求,仅输出理念和咨询服务为主,典型如弘基、汇橙文化投资等;


△ 图片:武汉 · 红坊

另一部分坚持走出上海,走向武汉、南京、成都、杭州等地二线城市,甚至于三线在城市扩张。其中,也不乏因水土不服停滞外扩的公司。


△ 图片:徐州 · 圣博华康旗下彭城壹号

这些运营商中,以规模最大的两家上市公司来说,截至2021年:

德必集团运营管理项目达52个,面积约88万平方米;

锦和商业运营管理项目达68个,面积约100万平方米;


园区数量和管理面积已遥遥领先于其他运营商。规模化发展的另一面,运营商逐步形成园区投资、设计、建设、招商、运营、平台式整合创新服务为一体的平台。


标准化产品体系


规模化的发展,必然促生标准化产品体系。从创意产业的角度打造“一园一面”是理想境界;但对于规模化扩张的运营商来说,必须要有可快速复制的模式体系支撑。

创意园区均为老旧物业改造,无法按新建项目模式统一建设形态、统一招商内容,只能在“求同存异”,在产品局部形态、细分特征、形象系统、服务体系构建标准化体系;目前的园区产品中,锦和商业“越界”、“新荟”有标准化雏形,德必“易园”、“We”系列等已形成标准化产品体系。

空间设计和形象系统的标准化

对于物业空间内部分割、立面风格、园区景观绿化、文化视觉标识等进行统一,标配式的空间和形象系统成为产品的符号,也符合入驻企业和形象外包的需求。


△ 图片:上海 · 德必“易园”系列

锁定细分产业特征、聚焦特定目标客户群

德必对于“易园”系列定位于中消费企业集群;“We”服务头部企业;“运动LOFT”强调活力特性。


△ 图片:上海 · 德必“易园”系列

围绕入驻企业“产业链”构建体系化服务

德必清晰而明确地梳理出7项“产业链”增值服务,作为服务型创意园区的根基;聚焦于企业服务:人才服务、投融资服务、基础法律和政策服务、企业管理咨询服务、财务顾问服务、品牌推广服务、产业资源配置与高层交流上网等。

相较而言,红坊文化的“红坊”系列,弘基的“创邑”系,圣博华康的“壹号”系产品,表面上与德必标准化产品系类同,但实际运营层面,均围绕单个项目构建园区定位,品牌、空间形象及服务体系。


△ 图片:上海 · “创邑”系列


平台的终端:文化创意的资本化


2014年圣博华康集团新三板上市,成为国内第一个上市的文化创意园区运营商;

2020年德必集团、锦和商业先后登陆创业板和主板,成为平台型运营商的代表,也是市场对平台型运营商的认证。

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△ 图片:德必上市现场

文化创意与资本的联姻对产业发展是一大幸事,但商业资本逻辑与创意产业发展规律能否兼容?

理论上,人力资本与知识产权是创意产业园区发展的主要依托,固定资产在创意产业园中所占比重较小,其投资回报主要体现在专利、就业的提升以及文化融合等方面,而不是租金收入。

但以承租经营为依托的园区运营商,绕不开这个难题,德必与锦和商业的租金收益超80%,成为公司最主要收入来源;规模的持续扩张可带来业绩的稳定,但如何提升服务增值的比值、优化收益结构,是两家企业尚待突破的天花板。

在既定的资本逻辑中,平台型运营商致力打造清晰的商业模式、标准化的产品体系、专业化服务能力。德必集团董事长贾波表示“之后我们业务的增长,可能通过直营、兼并收购、加盟托管等方式实现。当然,我们也一定会努力把直营业务规模做大,护城河越宽、项目整体盈利能力越高,对新项目拓展就会起到更好的支撑作用。”

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△ 图片:硅谷 · 德必“We”系列

平台型创意园区的核心,是推广物业功能性设计改造和综合运营管理的能力优势,提升了物业租赁收入,进而为物业资产增值;依托标准化产品体系和规模化发展,持续壮大平台。

立足物业资产的增值,带来另一个问题:产业办公成为主导业态,园区内容与产业园区、商业地产日趋接近,创意产业的功能已被逐渐弱化。

标准化产品体系和规模化发展,从单个运营商和资本视角而言,无疑是成功的;但对创意产业而言,这个方向能否主导未来还是未知!
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文章内容系创意之邦原创

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