• 形象破败，有碍市容；

• 经营上难以为继，又承担历史债务；

• 资产上的鸡肋，保值无方，增值无力；

• ……

外加政府对低效利用空间清退的倒逼政策，资产方对项目改造诉求极为迫切。在这样的起点和背景下，看似项目的可行性很高：因为在谷底，成本可以压，形象容易变，能开业就是“新生”。

另一面，介入项目的运营商和咨询团队，惯性思维认为：

• 区位不错，社区配套成熟；

• 改造基础条件尚可，局部能打造网红点；

• 租金尚有空间，有招商潜力；

• 有补贴和政策支持

所有研判指向能招商、有盈利空间、可享受补贴，于是在拼贴同类项目素材和路径基础上，一份项目实施方案面世，打造几处网红点，开园招商优惠政策可以赚个开门红。

但现实却很残酷，风光不出三年，改造成本尚未收回，商户已更换大半，运营陷入困境，成为又一个城市再更新项目。对于更新改造项目来说是致命的，一次失败很可能再无翻身之日。

这不是危言耸听，据2021年的统计，全国80%创意园区处于亏损状态，三四线城市园区空置率50%左右！