△ 图片：北京798，第一代由废弃厂房改造的创意园区

2016年上海万科接管上生所腾退的厂房园区，将老旧的办公楼、生产厂房及历史保护建筑进行整体更新改造和运营，于2018年正式开园。上生新所项目建设，一改往常改造项目的经济账，重资投入硬件设施，如打造网红气质的游泳馆，引入“茑屋书店”等明星项目，开园后经不断地推广影响，迅速成为城市网红打卡地。就其项目本身运营效益而言，却是困难重重：

• 改造及运营投入资金远超同类项目，预期租金的收益无法平衡；

• 项目推广、招商品牌更多为了塑造形象地标，而非基于运营诉求；

• 空间运营之外的其他收益有限。

△ 图片：上生新所网红游泳池

可以说，上生新所是万科集团不计投资回报，在上海中心城区打造一个城市更新的形象标杆，万科追求的项目综合社会效益已超出项目本身：

但从实操角度，上生新所无法作为城市更新项目运营样板，未来亦无法解决其投资亏损的现实。2021年底，万科与华谊集团、闵行企业共同出资打造的华谊万创·新所正式开园，项目规模远超上生新所，没有网红特色，没有热门品牌，相对低调运营。

如何成为一个真正的城市运营商？

成为城市运营商，需具备发现价值与重塑价值的能力。

城市更新项目的成功运营，前提是重新评估一切价值，是城市被低估价值的再发现和重塑的过程，但并不是所有老旧片区、闲置工业用地都能“获得新生”。基础价值在于，为一片土地赋予新的价值，盘活空间，通过租赁获取土地的价值，加入到了城市土地长期回报周期中；既可以满足土地所有者保留土地的诉求，带来价值回馈的同时，也能满足地方政府的城市发展规划。深层价值在于，城市更新项目具有创新性，可打造成为区域标杆和示范，成为地段心脏的起搏器，带动整个板块的发展，为整个区域创造价值。

成为城市运营商，必须是一个资源与服务的集成商。

城市更新需要具备城市综合运营能力，需要长周期运营思路，以及匹配穿越长周期相关的运营能力；而资源配置能力和服务集成能力，是城市运营商最核心的能力。